Réhabilitation ou construction neuve : c’est la question que se posent les collectivités et les professionnels de santé au moment de lancer un projet de maison de santé pluridisciplinaire. Chaque option présente des atouts et des contraintes spécifiques. L’agence Oglo, architecte spécialisée en santé, a livré des projets dans les deux configurations et partage ici un comparatif fondé sur des données réelles.
La construction neuve : liberté de conception et maîtrise des délais
Les atouts de la construction neuve
La construction neuve offre une liberté totale dans la conception des plans. L’architecte maison de santé peut optimiser l’organisation spatiale dès les premières esquisses : positionnement des cabinets, dimensionnement des circulations, gestion des flux, intégration des équipements techniques. Il n’y a pas de murs porteurs existants à contourner, pas de réseaux imposés, pas de hauteurs sous plafond subies.
La construction neuve permet aussi de répondre pleinement aux exigences thermiques et environnementales actuelles. Le pôle santé de Guichainville fonctionne sans climatisation grâce à une enveloppe thermique performante et des brise-soleils orientables. Le pôle santé de Verneuil-sur-Avre atteint les mêmes performances environnementales. Ces résultats sont plus difficiles à obtenir en réhabilitation où l’enveloppe existante limite les possibilités d’isolation.
Les projets Oglo en construction neuve
L’agence Oglo a livré de nombreuses constructions neuves pour des équipements de santé. Chaque projet illustre un aspect différent des possibilités offertes par la construction neuve.
Guichainville (27) : 1 237 m², 1 997 €/m², livré en 25 mois. La conception « radicale » basée sur la simplicité formelle démontre qu’une construction neuve peut être rapide et économique.
Verneuil-sur-Avre (27) : 1 945 m², 2 173 €/m², site ABF. La construction neuve en zone ABF permet une écriture architecturale contemporaine en brique qui dialogue avec le patrimoine local.
Maule (78) : 1 307 m², 2 402 €/m², système de peignes en béton préfabriqué. L’innovation constructive est possible quand on part d’une page blanche.
Le Pecq (78) : 410 m², 3 566 €/m², zone inondable et ABF. Même en zone contrainte, la construction neuve permet de concevoir un bâtiment sur mesure adapté au PPRI.
Ézy-sur-Eure (27) : 744 m², 3 172 €/m², zone inondable et ABF, parcelle « peu constructible ». La construction neuve permet d’optimiser chaque mètre carré d’une parcelle difficile.
Melun (77) : 736 m², 2 364 €/m², bloc opératoire et patios végétalisés. La construction neuve autorise l’intégration d’un programme médico-chirurgical complexe avec des patios intérieurs.
La réhabilitation : patrimoine, centre-ville et développement durable
Les atouts de la réhabilitation
La réhabilitation présente des atouts que la construction neuve ne peut pas offrir. Le premier est la localisation : les bâtiments existants sont souvent situés en centre-ville, dans des emplacements stratégiques où le foncier constructible n’existe plus. Réhabiliter un bâtiment patrimonial permet de maintenir les équipements de santé au cœur de la ville, là où les patients peuvent y accéder à pied ou en transports en commun.
Le deuxième atout est la valorisation du patrimoine. La transformation d’un bâtiment historique en lieu de soins génère une forte appropriation par les habitants. Le bâtiment retrouve une fonction utile et une nouvelle vie sans perdre son identité architecturale. Cette approche s’inscrit dans une logique de développement durable en évitant l’artificialisation de nouvelles terres et en réutilisant les structures existantes.
Les projets Oglo en réhabilitation
Orléans, Porte Madeleine (45) : 1 000 m², 2 735 €/m², ancien Hôtel Dieu du XIXe siècle inscrit aux Monuments Historiques. La réhabilitation a nécessité le remplacement de plus de 100 fenêtres en bois, la modification de planchers, la création d’un ascenseur et l’intégration des équipements techniques dans les combles.
Saint-Maixent-l’École (79) : 1 300 m², 2 385 €/m², ancien bâtiment militaire. Le maire a fait le choix politique de réhabiliter plutôt que de construire pour maintenir la santé en cœur de ville et préserver le patrimoine local. Une entreprise de tailleurs de pierre restaure la façade patrimoniale.
Nogent-le-Rotrou (28) : 1 680 m², 1 786 €/m², restructuration et extension du Centre Hospitalier en site occupé. Le projet combine réhabilitation du bâtiment existant et construction d’une extension, en quatre phases pour maintenir l’hôpital ouvert pendant les travaux.
Clayes-sous-Bois (78) : 1 300 m², 3 846 €/m², restructuration et surélévation d’un bâtiment de 1977. Le projet le plus complexe du portefeuille Oglo, avec l’implantation d’une IRM et d’un scanner en surélévation sans reprise des fondations.
D’autres projets complètent cette expérience de réhabilitation, comme la maison de santé du Val d’Ardoux ou la maison de santé Houdon à Versailles.
L’aménagement de locaux existants : une troisième voie
Entre la construction neuve et la réhabilitation lourde, l’aménagement de locaux existants constitue une troisième voie fréquente. Il s’agit de transformer un local commercial, un rez-de-chaussée d’immeuble ou un plateau de bureaux en centre de santé en pied d’immeuble. Cette option offre des délais souvent plus courts et un budget maison de santé maîtrisé.
Cergy (95) : 715 m², 1 958 €/m², aménagement d’un local brut de béton en pied d’immeuble en construction.
Daviel, Paris 13e : 373 m², 1 700 €/m², aménagement d’un local enterré avec trois patios comme seules sources lumineuses.
DERMAE Saint-Saëns, Paris : 213 m², 1 735 €/m², aménagement qualitatif en pied d’immeuble avec hauteurs réduites.
IMOP Marseille : 350 m², 1 171 €/m², aménagement d’un plateau d’ophtalmologie au sein d’une clinique existante.
Comparatif réhabilitation ou construction neuve : les critères de décision
Le coût au m²
La réhabilitation n’est pas toujours moins chère que la construction neuve. Sur les projets Oglo, la construction neuve standard se situe entre 1 800 et 2 500 €HT/m² (Guichainville à 1 997, Verneuil à 2 173, Maule à 2 402). La réhabilitation se situe entre 1 786 et 3 846 €HT/m² selon la complexité (Nogent à 1 786, Saint-Maixent à 2 385, Orléans à 2 735, Clayes à 3 846). L’aménagement de locaux existants se situe entre 1 171 et 2 000 €HT/m² (IMOP à 1 171, Daviel à 1 700, DERMAE à 1 735).
Le choix entre réhabilitation ou construction neuve ne doit donc pas reposer uniquement sur le coût. Un bâtiment existant en mauvais état ou avec des contraintes patrimoniales fortes peut coûter autant voire plus qu’une construction neuve.
Les délais
La construction neuve offre une meilleure prévisibilité des délais. Le pôle santé de Guichainville a été livré en 25 mois (études et chantier). En réhabilitation, les découvertes en cours de chantier (amiante, plomb, structure dégradée) peuvent allonger les délais de manière imprévisible. Au Centre Hospitalier de Nogent-le-Rotrou, le phasage en quatre étapes (pour maintenir l’hôpital ouvert) allonge mécaniquement la durée du chantier.
L’aménagement de locaux existants est généralement la solution la plus rapide. Le Cardiopôle Yvart a été livré en six mois de chantier grâce à une préparation exhaustive en amont.
La localisation
C’est souvent le critère déterminant dans le choix entre réhabilitation ou construction neuve. En centre-ville historique, le foncier disponible est rare. La réhabilitation d’un bâtiment existant est parfois la seule option pour maintenir un équipement de santé en cœur de ville. C’est le choix fait par le maire de Saint-Maixent-l’École : privilégier la réhabilitation d’un bâtiment militaire patrimonial plutôt qu’une construction neuve en périphérie.
En zone périurbaine ou rurale, la construction neuve est souvent plus pertinente. Les terrains disponibles permettent de concevoir un bâtiment sur mesure, optimisé pour le programme médical. C’est le cas à Guichainville, Le Pecq ou Ézy-sur-Eure.
La performance énergétique
La construction neuve permet d’atteindre facilement les exigences de la RE2020 et de concevoir des bâtiments qui fonctionnent sans climatisation. La réhabilitation impose de composer avec une enveloppe existante souvent énergivore. L’isolation thermique par l’extérieur (ITE) et le remplacement des menuiseries permettent d’améliorer significativement les performances, comme au Centre Hospitalier de Nogent-le-Rotrou où l’isolation extérieure et le dimensionnement des fenêtres permettent d’éviter la climatisation dans la plupart des locaux.
La flexibilité du programme
La construction neuve permet de dimensionner précisément les espaces en fonction du programme médical. En réhabilitation, l’architecte doit composer avec les volumes existants : hauteurs sous plafond, trames structurelles, position des ouvertures. À Orléans, le plan cherche à restituer un cloisonnement rationnel par rapport aux travées de façade du bâtiment du XIXe siècle. Cette adaptation nécessite une ingéniosité supplémentaire mais peut aussi créer des espaces au caractère unique.
La solution hybride : réhabilitation et extension
Le choix entre réhabilitation ou construction neuve n’est pas toujours binaire. Certains projets combinent les deux approches pour tirer parti des atouts de chacune.
Au Centre Hospitalier de Nogent-le-Rotrou, le projet associe la restructuration du bâtiment existant et la construction d’une extension. À Clayes-sous-Bois, la restructuration du bâtiment de 1977 est complétée par une surélévation en charpente bois qui accueille l’IRM et le scanner. L’extension du pôle santé au Bois-Plage-en-Ré vient compléter un équipement existant avec 620 m² de surfaces supplémentaires.
Cette approche hybride permet de conserver les qualités du bâtiment existant (localisation, patrimoine, structure) tout en ajoutant les surfaces et les fonctionnalités que le programme médical exige.
L’expertise Oglo dans les deux approches
L’agence Oglo maîtrise aussi bien la construction neuve que la réhabilitation et l’aménagement de locaux existants. Cette polyvalence permet d’accompagner les maîtres d’ouvrage dans leur réflexion sans a priori : la bonne réponse dépend du contexte de chaque projet, pas d’une préférence de méthode.
L’expérience accumulée sur les deux types d’intervention permet de formuler des recommandations fondées sur des données réelles. Le comparatif coûts, délais et performances présenté dans cet article s’appuie sur des projets livrés et vérifiés. Cette transparence aide les collectivités et les professionnels de santé à faire un choix éclairé entre réhabilitation ou construction neuve pour leurs équipements de santé.
Questions fréquentes sur le choix entre réhabilitation ou construction neuve
La réhabilitation est-elle toujours moins chère ?
Non. Le choix entre réhabilitation ou construction neuve ne doit pas être guidé uniquement par le prix. Sur les projets Oglo, la réhabilitation de l’Hôtel Dieu d’Orléans (2 735 €/m²) coûte plus cher qu’une construction neuve standard comme Guichainville (1 997 €/m²). Le surcoût provient des contraintes patrimoniales, du remplacement des menuiseries sur mesure et du suivi de chantier renforcé.
Peut-on intégrer des équipements lourds en réhabilitation ?
Oui, mais c’est techniquement plus complexe. À Clayes-sous-Bois, une IRM et un scanner ont été implantés en surélévation d’un bâtiment existant. La position des équipements a été déterminée selon les structures porteuses existantes, avec des renforts structurels et une charpente bois pour limiter le poids. Ce type d’opération nécessite une analyse structurelle approfondie et une coordination étroite avec les fournisseurs d’équipements.
Comment choisir entre les deux options ?
Le choix entre réhabilitation ou construction neuve dépend de quatre critères principaux : la disponibilité du foncier, les objectifs patrimoniaux de la collectivité, le budget maison de santé et les contraintes de délais. L’accompagnement d’un architecte spécialisé en santé dès la phase de réflexion permet d’évaluer objectivement les deux options et de formuler une recommandation adaptée au contexte local.
La réhabilitation est-elle plus vertueuse sur le plan environnemental ?
La réhabilitation évite l’artificialisation de nouveaux terrains et valorise les ressources existantes (fondations, structure, enveloppe). Elle s’inscrit dans une logique d’économie circulaire. Toutefois, la construction neuve permet d’atteindre des performances énergétiques supérieures grâce à une enveloppe conçue dès le départ pour respecter les normes actuelles. Le bilan environnemental global dépend du projet et nécessite une analyse au cas par cas.